我是雕叔【SAL-096】純女VS14人の童貞ニューハーフ 二度と見れないニューハーフ童貞喪失シーンDX 2，房地产从业15年，已为上千东说念主提供买房措置决策，敞开业内门说念，我不作念所谓的“人人”，只用十五年的实战警戒帮人人答疑解惑。
以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请怜惜公众号发问
发问：求教买二手房，该怜惜屋子哪些细节？买房小白不懂望见教！
讲述： 第一，日间看采光，晚上听杂音。 采光唯有日间看能力嗅觉，淌若有条目，有太阳看一次，没太阳再看一次。 杂音唯有晚上才需要侧目，日间影响不大。淌若晚上没什么杂音，日间喧嚣少许，对大部分上班族，其实莫得很大影响。 第二，好天看采光，雨天看渗水。 采光同上。 有些屋子，尤其是顶楼和东边套，雨天的技巧最容易看出来是否渗水。 淌若莫得条目，醒目四角的墙皮，一般也能看露面绪。 第三，多看房型，少看装修。 房型是很难改的，是否耿直，是否通透，该如何即是如何。 装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却礼聘有房型有问题的屋子。 第四，醒目楼层朝向。 多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。起初难，住着也不孤高。 亚热带地区，南北透风的户型住着更孤高。 买房的技巧，需要提前侧目硬伤。 第五，看外立面，看小区环境，看物业费。 基本上，外立面整洁，无意率物业也很细密。不异的，物业费会贵一些。实质上，物业费贵，未必是污点。不异五年以前，一个小区一塌笼统，一个小区整洁，哪个小区更称心更保值，一目了然。
发问：三无东说念主员可以买成都那处，需要离地铁近。
讲述： 三无东说念主员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无责任？ 咫尺来看在成都买房是对住宅家具全域限购的，也即是说你莫得社保和户口，就没目标购买住宅，是以淌若还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么咱们唯有一条路，那即是去购买不限购的家具。 这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。 一般都是说的公寓，成都咫尺不限购，并且好多都是附进地铁口，成都地铁还算比较施展，是以像三环内真实略微偏中枢一些的地铁口，都密密匝匝地布局着好多买卖公寓。 像骡马市的富力公馆；红星路的红星外洋；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山隔邻的恒大望江华府、华宇广场等等，不堪排列。主要如故看你的预算，一般预算填塞的话，都瑕瑜常好买的，提议你可以在舆图找房页面好排场一看。
发问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，淌若相配值得可以400万，但压力会比较大。投资+自住，比较着重屋子畴昔增值空间、剪刀差、交通、买卖配套，求教：1.高新区：咫尺我关系注江山玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，求教我哪个比较有但愿，提议冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上头提到的几个盘，是高新区的好，如故天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要研讨二手房，淌若可以，二手房推选哪个板块呢？
讲述： 全体来看，你咫尺高新刚一，这里的刚一你要详情你社保是在高新区流畅交纳（而不是半途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区亦然流畅而不是半途转区来的12个月以上哈？ 这么的话，岂论是三倍熔断的热盘如故普通的新址，你能力叫作念是刚还是历。全体来看，你的社保平日不算太常，然后总的预算也不算太高，是以基本处于一个不上不下的见解，主打天府和高新的新址，如故有些难度，好多技巧都只可说是抱着试试运说念的想法去报名。 1、高新区的江山玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，展望社保平日可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖Tod这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，淌若非要二选一的话，陆肖是更合适的礼聘。除此以外，也可以怜惜一下金隅金成府，预算和你的顺位都如故比较合适的，即是捂盘很久，一直不开盘，但是可以保捏怜惜。 2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，全体来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说推选可以望望喜兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁突出城、鹿溪樾府这几个楼盘，岂论是经历如故预算如故你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。 3、二手房的话当下亦然可以作为备选，和新址整个激动的，但是荣华险中求，二手房当下也有好多问题，比如单价贵，比如放款难，比如指令价下首付比例高档，总之和新址比较，都是有益有弊的，弗成说十足就买哪种好，只可说是哪种人缘更先到来。 淌若要看二手房的话，我比较推选你多去望望大源（大多受制于指令价，下架了，需要去线下门店照看具体房源和楼盘信息）、市一病院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。 至于天府新区，咫尺1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，并且天新二手房泡沫较大，存量品性楼盘也未几，是以拆除。
小学生手淫和邻居女孩发问：雕叔你好！卖了家里独一住房准备换套大的，总预算在370把握。责任和孩子念书都在高升桥隔邻，咫尺看上了置信华丽花圃的一套三楼，还有华丽世家一套屋子。两套价钱、面积都进出不大。华丽花圃小区环境好，物业比较细密，交通位置要更好一些，但房龄较老，是2003年的屋子，需要重新装修。 华丽世家房龄新，2014年的屋子，房屋装修可以，基本可以拎包入住，但开采商是长城集团，房屋品性还有物业都比不上置信。咫尺纠结应该买哪套？或者是否应该等着富国上邦二批次开盘？
讲述：预算中等偏上，作为普通购房者，当下二手房是很好买的，但是看新址也不是不可以。 置信华丽花圃地段全体可以，是闹中取静的一个板块，当年亦然偏改善的，咫尺却沦为了老破大，这是一个不争的事实。你说不改善吗？你说物业不好吗？你说地段和配套都不好吗？不，都很好，但好些房价还不到2万，独一的原因在于，房龄。 房龄大了，不单是是贷款的问题，更是市集认同度，今后 流通性 带来的问题。天然，置信华丽花圃自住的话完全是莫得问题的，关节是，有莫得必要上到200平的这种改善进程？是不是有点花费的空间？ 一句话来说，物业好小区环境好，抵不外房龄大的这一个不利身分，你要研讨到今后20多年房龄，以后不自住了，或者需要置换需要套现了，能否卖得出去，能否卖得起价？ 更何况是一个3楼的需要重装的屋子？ 其次，华丽世家，全体来说，咱们并不十分垂青物业和所谓的品性，品性这个，除非是洋房和别墅以及高层的辞别，除非是户型的异形以及建筑之间肉眼可见的问题，一般都不会有显着的界限。 华丽世家其实亦然小高层，两梯四户的家具。 主要优点是房龄小，不到10年，次新，今后你15年或者20年了出售，依然能比当下原房主的置信华丽花圃更有上风。咱们垂青的是它的活力。 并且华丽世家你也说了，差未几的单价，面积和总价，并且拎包入住，加上地段雷同，辞别不大，是以全体来说，咱们是比较倾向于两者中礼聘华丽世家的。 临了富国上邦，从地段和配套上，从开采商上，比不向前两者，但最大的优点，如故在于房龄新（不是指剩余产权年限），家具上亦然小高层，两梯四户，你的预算基本可以横扫他们所有户型，因此要从自住以及板块来看，咱们更提议试试富国上邦的下批次新址，依据以往警戒，普通购房者亦然能上手的。
发问：东山板块的，锦澜悦山和两个金科楼盘比较何如样？这三个楼盘整个对比下。
讲述： 一句话简述下的话，三个楼盘价钱其实都比较低，门槛不高，金科博翠山偏洋房和别墅，金科中梁好意思院与城投锦澜悦山偏洋房和刚需。 从改善的角度来看金科博翠山>锦澜悦山>金科中梁好意思院。 金科博翠山价钱低，170万多就可以拿下，主打的是别墅和洋房，这个价钱段在中心城区如实很有数了，然后周边的生态环境亦然很好的，临河而居，背靠龙泉山脉，比较合乎周末居家度假舒适。但是污点也随之而来，全体即是偏僻了一些，短缺买卖、地铁和东说念主气的掩饰，是以胜仗就顺销了。 金科中梁好意思院也差未几，优点是门槛低， 生态环境好，主打的是上下配，高层家具愈加刚需（2梯6户），门槛拉低到了140万即可起初套三，而洋房家具（2梯2户）只需190万也可起初套三改善户型，性价比很可以。该楼盘向东可以看龙泉山脉，向西可以算作都城区和西门雪山，环境相配优好意思。但是咫尺来看金科中梁好意思院地段还比较偏僻，莫得地铁的掩饰，买卖也严重不及，当下可以说配套还比较差。并且这里大多是汽车产业和高校，是以产业比较单一，不太容易竣事住职一体化。淌若你一定要二选一的话，主要如死去比对我方的预算和对家具的横向分析吧，比如预算低就好意思院，预算高就博翠山。换取的洋房，博翠山也更低一些，相对也有上风。 临了是锦澜悦山。 2块多的龙湖物业就不感触了，锦澜悦山在家具上作念得很漂亮，一方面设立了高层家具，对应东山这种地段，向东可以看龙泉山脉，向西可以算作都城区和西门雪山，视线很可以。然后这个板块改善类的家具是很少的，因此设立了洋房，关于腹地的刚改群体，勾引力比较大，毕竟高层总价150万，洋房总价200万，门槛可以说是很低了。 但是依然存在偏僻的问题，城投锦澜悦山在东山板块，周边多以学校和汽车类工场为主，居住的东说念主气并不高，加上它距离最近的2号线龙泉驿站跨越了5公里，也暂时无新建地铁的操办，因此交通是一个很大的短板，淌若弗成措置这个问题，就只然而龙泉城区腹地的购房者为主了。
发问：雕叔敦厚好，行政学院Tod高线公园何如样？以及行政学院Tod片区畴昔发展后劲如何？
讲述： 万科的高线公园是TOD神气，此前是轨说念交通我方操刀，自后万科加盟后，就愈加有水准了，全体来说，这个板块的位置是挺好的，本就依托于行政学院作念了TOD的笼统开采，畴昔会涵盖写字楼、住宅、买卖、地铁等笼统配套，加上它地处东中轴，前有三圣乡，后有大面，是一个比较要地的区域，畴昔的发展后劲我合计是莫得问题的。 咫尺主要即是它还没开盘，价钱体系也未知。不外从TOD项贪图特质来看，应该是无法捡漏，也即是说价钱不会低廉，固然也受到热捧，但单价总价会偏高，只合乎预算较高的东说念主群。 从家具来看是17F的两梯两户小高层，面积在166-188平，并且如故精装发售，我算计起步价应该在400万以上了，会又一次沦为雷同前次华熙528洋房和大平层的状貌——顺销。 淌若你预算是偏高的，并且也比较看好东门加上主要行径区域在东门的话，我合计这个楼盘是可行的礼聘，固然是龙泉驿统率，但是它显着更想荟萃三圣乡，而东门的纯改善洋房，咫尺看来如实相配少了。
发问：雕叔敦厚好，咫尺我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要研讨学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品说念。
讲述： 450万全体来说，我合计预算如故很可以的了，基本上你看上的区域，问题都不大，咫尺存在两方面的作念法和问题。 第少许是新址市集青羊基本莫得什么神盘了，大大都属于普通或者低顺位度的刚需起初的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，自身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层家具，两梯四户谈不上相配改善，并且，因为你的经历顺位度未知，我只可说不好抢到。 淌若要适宜一些，我提议可以防护去看建发央著这个楼盘，固然堪称是低配版的建发央玺，但全体的水准如故在的，注意个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，并且周边配套皆全，岂论是地铁如故医疗、买卖等，都可以，它把握还有泡小和草堂，是以当属新址里最为丰富的配套，我提议你应该重心怜惜。 第二点是二手房市集，如今绝大大都热门板块都受制于指令价，因此下架了好多房源，是以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都插足了盲猜期间，只可说按照我的警戒，这些楼盘是值得你去怜惜打探的，缓慢你的选筹领域，这么你再不竭到线下实地稽查一番，就能澄澈地把脉整个市集，继而得出论断和标的。 比如我提议可以望望青五板块，这个是比较兼顾孩子上学通俗已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后即是内光华的中铁西子香荷、优品说念四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。 至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就相配少了，比如浣花香、龙景花圃这些略微次新一些，但是单价总价也未低廉，可以连带着看，而主要的如故看新址和青五板块的。
发问：雕叔你好！您提议我胜仗出售两套40年产权的loft公寓，因为是旧年刚起初，刚刚去问咫尺卖税很高，咱们照看亦然想再断然下，要不要留租两年，如故胜仗卖。
讲述：胜仗卖！ 因为你要研讨时辰和契机本钱，2年的时辰公寓价钱无意率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时辰上起飞间很大。淌若说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的钞票在变相缩水。 契机本钱，才是最大的本钱。“契机本钱”无为的解释是假定有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这技巧应该礼聘投资A，淌若投B名义上也赢利，但在契机本钱上比较A操办，十分于耗费五万，以致有东说念主不想考图通俗会去投资C，比较A的投资等于耗费了九万。 投资者的本金都是有限的，只须投资必须投最赢利阿谁！可以说岂论你礼聘什么都必须拆除另外N个礼聘。懂得采用才是一个默然的投资者发现投资颠倒，立马止损，转投其他，苦熬，花费好多契机本钱。
发问：求教雕叔，高新南庞大4期114平挂牌270把握，城南宜家的城市春天96平挂牌320把握，天府名居110多点挂300把握，从学校，交通，楼盘，买卖笼统看，哪个更推选呢？ 如都不行，其他高新南还有哪些楼盘可提议。需求套三双卫、学校、地铁、楼盘，预算300把握。
讲述： 天府名居属于天府长城板块，全体来说地段应该是最佳的，你垂青的什么地铁、买卖等资源，在这里都有很好的礼聘，属于很熟谙的区域了，并且再何如说，亦然高五片区，我合计是当下最合乎你的三选一。 而庞大全体来看，板块老化，楼盘老化，逐渐沦为了老破大，除了就近上班的互联网要领员，一般来说全体的上风不显着，这个楼盘租客越来越多，自住的体验会比较差，单纯的垂青低廉，时常收之桑榆。 临了城市春天在火车南站，和高新这边由三环一街之隔，远离出了两个天下，城市春天这边也逐渐走向了落寞，以后会像桐梓林一样，成为人人以前的富东说念主区，但连络的东说念主越来越少，逐渐退出历史舞台。 而板块有机更新和活力，天府长城我合计有高五的见解，并且还紧邻金融城板块，是以有价值的永远外溢和发射，楼盘自身不仅有内在，也有外皮，你淌若预算300万，即便不买天府名居，也可以多在这个板块看一看有哪些合适的楼盘和房源。毕竟，天府长城是一个系列，楼盘太多了，并且好些房龄还比天府名居新一些。
发问：敦厚你好，我上班两年，只身，想在成都买房，活水不够 ，父母是办事单元的，可以担保贷款吗？
讲述： 按照咫尺的成都信贷战略，淌若父母年纪不大（男60岁以内，女55岁以内），那么研讨到父母的责任属性是办事单元的（一般银行，办事单元，公事员，央企国企等比较好），是可以让父母赐与担保贷款的。 届时需要提供父母的收入活水和相识责任解说给银行，具体的担保贷款经过请详询银行的个贷中心。
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